По программе с государственной поддержкой на новостройки ипотеку можно взять под 7%, а сами застройщики предлагают 0,01%. Однако, как выяснили в Центробанке, квартиры с околонулевой ставкой почти на 30% дороже тех, что выставляют на рыночных условиях.
Получается, что итоговая переплата по жилищному кредиту будет больше, чем проценты по стандартной ипотеке. При этом реализовать недвижимость за эти же деньги на вторичном рынке не выйдет: если только за это время цены не вырастут на треть. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что выдачу такой ипотеки со следующего года надо ограничить. Жилищные кредиты создают риски для заемщика, получающего в залог актив по завышенной цене. Для кредитной организации это тоже ничего хорошего не сулит.
А вот застройщики особой проблемы не видят. По их словам, существенных рисков для рынка околонулевая ипотека не несет. Совладелец девелоперской компании «Группа Родина» Владимир Щекин отметил, что риски скорее потенциальные и долгосрочные. Он связывает их с возможными финансовыми проблемами у заемщиков, если они массово не смогут обслуживать жилищный кредит. Однако доля «плохой» ипотеки в общем объеме выдачи не превышает 2%.
Игроки рынка уверяют, что повышенный спрос на такие ставки предъявляют заемщики, которые хотят комфортный ежемесячный платеж.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин подчеркнул, что досрочное погашение в планы не входит, то есть люди покупают квартиру для себя и не планируют ее перепродавать. В такой ситуации неважно, какой окажется итоговая стоимость.
Девелоперы и банки предупреждают россиян о неминуемой переплате, то есть все участники сделки принимают решение осмысленно, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Околонулевые ставки являются действенным маркетинговым инструментом, который стимулирует продажи. Другое дело, что клюют на него обычно покупатели не с самыми большими доходами, а ипотеку субсидирует застройщик за счет заемщика.
Упущенную в связи с низкой ставкой выгоду закладывают или в стоимость недвижимости, делая ее дороже в среднем на 15-20%, или в сам жилищный кредит. В последнем случае действие программы ограниченно во времени, а через несколько месяцев процентная ставка изменится. Всегда есть оговорки, которые заемщик может не учесть. К тому же его расчет может быть неверным, а долговая нагрузка — непосильной, отметил руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.
Он добавил, что риски возрастают, когда жилищный кредит от застройщика одобряют с минимальным первоначальным взносом или даже без него. В этом случае может возникнуть «ипотечная спираль». Доля невозвратных долгов растет, новая недвижимость переходит в собственность кредитных организаций. Банкам они ни к чему, и в результате площади поступают в свободную продажу, то есть общее предложение на рынке увеличивается. Спрос остается неизменным, а это приводит к снижению цен на жилье, и те, кто брал ипотеку раньше, отказываются от выполнения кредитных обязательств. Так по кругу люди возвращаются к тому, с чего начали, — к долгам, которые взявшие ипотеку россияне не хотят оплачивать.
Бороться с низкими ставками в Центробанке хотят с помощью повышенных требований к банковским резервам по жилищным кредитам. Правда, участники рынка призывают регулятора действовать осторожно, потому что ситуация в экономике сейчас нестандартная.
Если ипотеку с околонулевыми ставками отменят, то нужно будет заменить ее другими мерами поддержки спроса на жилье. Игроки рынка считают, что эффективнее повысить обязательный резерв банка при кредитовании клиентов по нулевым ставкам. Такой инструмент — более точный и менее болезненный, чем, к примеру, установление нижнего предела ставок ЦБ.
Самой выгодной ипотекой на рынке эксперты до сих пор называют ту, которая субсидируется посредством специальных госпрограмм. Однако не все они будут действовать в 2023 году. В Минфине РФ считают нецелесообразным продлевать льготную ипотеку на новостройки под 7%. В ведомстве отметили, что первичный рынок жилья в государственной поддержке больше не нуждается.
Ранее крупные российские банки стали давать заемщикам отсрочку на первый взнос по ипотеке. Так, Альфа-банк и «Инград» теперь одобряют ипотечные кредиты на новостройки с возможностью отсрочки первого взноса до 24-х месяцев.
