Россиянам объяснили, что скрывается за рекордными скидками на новостройки

Взлет и падение

В период с января по март Росреестр зафиксировал рекордные 38,5 тысячи сделок по покупке недвижимости. Однако после повышения ключевой ставки Центробанка до 20% спрос упал. Жилищные кредиты стали неподъемными. Россияне заняли выжидательную позицию.

С апреля регулятор ослабил хватку, и ипотека стала дешеветь. Затишье на рынке сменилось оживлением. Правда, на фоне общей экономической нестабильности выросли цены. Вдобавок стоимость стройматериалов растет еще с начала пандемии коронавируса. В итоге новостройки подорожали почти в два раза, особенно в крупных городах. В лидерах традиционно Москва и Петербург, отметил руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

Стоимость стройматериалов в первом полугодии 2022-го выросла на 17%. По отдельным позициям (металл, кирпич, укрывные материалы, дерево) рост составил 22-25%.

Все это отразилось на конечной стоимости недвижимости. В июле в среднем один кв. метр в новостройке стоил 147,3 тысячи рублей — почти на 35% больше, чем в прошлом году, рассказали в Едином ресурсе застройщиков. Как обычно, максимум в Москве — 291,8 тысячи (+3,5% относительно июня, и +17,2 — 2021 года), отмечается в исследовании компании «Метриум».

В июле в основном покупали малоформатное жилье, от студий до евродвушек. Это 68% совокупного спроса московского первичного рынка. Средний метраж лотов составил 49,5 «квадратов», что на 10,5% меньше, чем годом ранее.

Впрочем, новостройки до сих пор востребованы — прежде всего за счет ипотеки. В июле населению выдали на 35% больше жилищных кредитов, чем в июне, рассказали специалисты аналитической и консалтинговой компании Frank RG.

Также помогло снижение ставки по госпрограмме с 9% до 7%. В Москве и Московской области за месяц зарегистрировали 9 тысяч сделок — в июне было на 13% меньше.

Позитивная динамика сохранится, считают аналитики. Кроме субсидированных ставок, среди преимуществ — повышение максимального кредита. Для Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленобласти — 30 млн рублей, для других регионов — 15 млн. До 30 млн увеличили лимит ссуды для IT-специалистов.

Стоимость новостроек определят условия кредитов, отметили эксперты. По их словам, если ставки по льготной ипотеке снизятся до докризисного уровня, то активируется отложенный спрос.

Август с дисконтом

Покупатели постепенно стали адаптироваться к новым реалиям. Девелоперы при этом корректируют производственные процессы и цепочки поставок строительных материалов. Порядка 90% застройщиков заявили о выполнении планов по закупкам. Продажи тоже идут по графику. Правда, результаты выше у крупных игроков с более гибкими ценами.

В августе наблюдается дефляция. Компании предлагают скидки — на 5-15%. Спрос может просесть и на 20% по итогам 2022 года. Отсюда дисконты и незначительное снижение цен по России. Девелоперы торопятся продать введенные в строй объекты, пояснил Артем Деев.

Пока рассрочки и скидки поддержат спрос: к концу третьего квартала будет 60-70% прошлогодних показателей. Однако осенью возможно сокращение дисконта до 5%, так как не все застройщики пойдут на уступки. Издержки девелоперов растут. Появились трудности с поставками оборудования и комплектующих из-за границы. А это скажется на ценах, считают эксперты.

Компаниям приходится искать альтернативные источники сырья и закупать у непроверенных поставщиков. Следовательно, доля некачественных стройматериалов увеличится.

Риелторы говорят, что новых проектов становится все меньше. В долгосрочной перспективе, в зависимости от развития событий в макроэкономике и геополитической ситуации, спад может составить 20-50%.

Однако по словам главы Минстроя Ирека Файзулина, объективных предпосылок для чрезмерного подорожания жилья сейчас нет. В некоторых регионах России квадратный метр дешевеет. Рыночные механизмы работают так, что чем больше предложения, закрывающего спрос, тем ниже будет цена. Тенденции к резкому снижению стоимости тоже на данный момент нет.

Градостроительный потенциал в России — 150 млн «квадратов». К тому же для застройщиков действуют механизмы поддержки в сфере инфраструктуры, отметил министр.

А вот аналитики настроены не так оптимистично: учитывая все экономические вызовы, с которыми столкнулась наша страна, спад неизбежен.

Многое зависит от действий российского правительства. Сокращение строительства окажет влияние и на смежные отрасли. В таком случае пострадают производство отделочных материалов и мебели, а также металлургия и транспортные компании. Этого власти постараются не допустить.

Ранее риелтор Константин Муравьев заявил, что в связи с событиями на Украине квартиры в России подешевели на 10-20%. Дело в том, что спрос стремительно сокращается. При этом покупать квартиру, чтобы перепродать или сдать в аренду – не стоит. Цены могут и дальше продолжить снижаться.