«Опалиха Парк»: быть или не быть?

Проблемы одного из самых знаменитых подмосковных долгостроев «Опалихи Парк»: банкротство мошенников-застройщиков, нарушения при строительстве, сомнительный статус территории будущего ЖК, неясные перспективы с ДОМ.РФ и сотни дольщиков, которые уже несколько лет бьются за свои квартиры.

Хотели как лучше, а получилось…

Недостроенный ЖК «Опалиха Парк» — один из самых проблемных долгостроев в столичном регионе. Располагается он, как следует из названия, в микрорайоне «Опалиха» подмосковного Красногорска.

Проект на старте привлекал к себе внимание: уютно разместившись рядом с рекой Липка и лесом жилой комплекс из пяти корпусов малой этажности (5-8 этажей) обещал стать воплощением идеи условной «загородной жизни» в относительной близи со столицей. Предполагалось, что вслед за реализацией «Опалиха Парк» «подтянется» инфраструктура и микрорайон станет удобным и комфортным для жизни. Неудивительно, что проект оказался востребованным – сотни людей решили связать свое будущее с этим ЖК.

Девелопер ООО «Авест» начал строительство в 2015 году, а в IV квартале 2017-го планировалось его завершение.

Нетрудно догадаться, что в 2017 году ЖК был, мягко говоря, далек от готовности. К моменту, когда дома по «дорожной карте» застройщик должен был сдавать в эксплуатацию, удалось построить только часть первого корпуса: причем, лишь две секции из одиннадцати. Что не мешало девелоперу активно продавать квартиры как в строящемся доме, так и в блоках, к возведению которых не приступали. Дольщики начали подозревать неладное.

Эльдар Челидзе и Илья Федотов — тогдашние руководители компании-девелопера «Авест» и застройщика «Компания Промсервис» — пытались выкрутиться из ситуации. Дольщикам направили предложения об изменении ДДУ в сторону увеличения срока сдачи объекта. Затем застройщики взяли многомиллионный кредит в ББР Банке. Но строительные работы в «Опалихе» продвинулись незначительно: в 2019 году первый корпус был готов лишь на 50%.

По состоянию на сегодня один из бывших руководителей «Авеста» Эльдар Челидзе взят под стражу. А несколько сотен покупателей квартир в ЖК «Опалиха Парк» пополнили ряды обманутых дольщиков.

Сейчас ситуация находится фактически в замороженном состоянии. Весь этот актив – земля и недостроенный корпус – перешли в счет возмещения «пропавшего» кредита ББР банку. Теперь ему предстоит найти решение в интересах людей, оставшихся без жилья.

В поисках решения

Как пояснили в ББР Банке, перед ними стоит достаточно сложная задача. Банком рассматриваются самые разные варианты, прорабатываются те или иные сценарии, но процесс этот, к сожалению, не быстрый. Стоит отметить, что дольщики квартала «Опалиха Парк» очень по-разному видят способы решения проблемы. «Не учитывать мнения людей, столкнувшихся с этой бедой, мы, безусловно, не можем. Практически каждая из высказанных дольщиками идей изучается на предмет исполнимости, и прорабатывается огромное количество других. Работа ведется!», – говорят представители ББР Банка.



И действительно, пока стройка не движется, обманутые дольщики проявляют огромную активность. Объединившись в соцсетях и чатах мессенджеров, посещая встречи с новым менеджментом ООО «Авест», регулярно проводимые красногорскими властями, люди озвучивают многочисленные идеи, некоторые из которых на первый взгляд выглядят весьма убедительными.

Но, к несчастью, убедительны они именно что на первый взгляд. Глубже погружаясь в вопрос, изучая открытые источники и общаясь со специалистами строительного рынка, становится понятной их бесперспективность.

Дольщики ошибочно полагают, будто проблема только в отсутствии денег. Дескать, есть проект, есть разрешение на строительство — значит, считают они, достаточно привлечь инвестиции, найти надежного застройщика и через год-другой можно идти за ключами.

Неудивительно, что многие возлагают надежды на ДОМ.РФ — государственный институт, который приходит на помощь в подобных безнадежных ситуациях. Дольщики ждут, что ДОМ.РФ проинвестирует стройку, и квартал «Опалиха Парк» будет завершен в ближайшее время по первоначальному проекту.

Первая проблема этого варианта видится в том, что ДОМ.РФ вынужден решать проблемы тысяч обманутых дольщиков по всей стране, и его возможности не безграничны. Как удалось выяснить, в настоящее время структура занимается проектами, которые застопорились в начале и середине «нулевых». Так, по разным данным, сейчас у ДОМ.РФ в работе договоры долевого участия, заключенные в 2003-2007 гг. Судя по всему, если эта «пожарная команда» всё-таки возьмет в достройку «Опалиху Парк» (что вовсе не предрешено), то дольщикам придется встать в длинную очередь, и они начнут получать квартиры дай бог ближе к 2030 году.

Дополнительно нужно отметить, что ДОМ.РФ немало критикуют и за высочайший процент отказов на заявки по проблемным объектам, и за неповоротливость, и за неэффективность. Так, институт получил низкую оценку даже со стороны Следственного комитета РФ. Глава СК Александр Бастрыкин обратил внимание Владимира Путина, что ДОМ.РФ в 2018 году израсходовал на завершение проблемных домов всего 56 млн рублей из заложенных федеральным бюджетом 8 млрд. А это лишь 0,5 процента. В 2019 году ситуация улучшилась, но картина всё равно печальная: ДОМ.РФ нашел применение лишь 18 процентам бюджета (8 млрд из 43,5).

С компенсациями – попросту говоря, возвратом денег, то есть еще одной популярной версией решения проблемы – история схожая. Действительно, ДОМ.РФ практикует выплату средств дольщикам, если осознает невозможность достроить объект. Но в случае с «Опалихой» всё вновь упирается в сроки – ожидание может затянуться на долгие годы. Да и непонятно, в полном ли объеме будут возвращены деньги.

Таковы грустные реалии. Обманутых дольщиков в России много – ДОМ.РФ один.

Всё сложнее, чем кажется

Те владельцы «квартир» «Опалихи Парк», кто понимает, что надежда на ДОМ.РФ слаба, или не согласны с долгим ожиданием, мечтают о приглашении частной компании «со стороны», которая вложится деньгами и силами в достройку ЖК. Однако и тут все крайне сложно. По словам одного из столичных девелоперов, знакомого с ситуацией, ни ДОМ.РФ, ни какой-либо другой инвестор не смогут завершить проект «Опалихи Парка» в том виде, который ООО «Авест» обещало покупателям в 2015 году.

Беда с тем первым составом менеджмента «Авеста» не только в том, что горе-управленцы куда-то «потеряли» сотни миллионов рублей, но и в том, что на старте проекта они совершили фатальные ошибки, которые фактически ставят на нем крест.

Уже в первые месяцы строительства были допущены значительные отступления от ключевых параметров, изложенных в разрешении на строительство. Так, проектная декларация предусматривает строительство домов с подземными автостоянками. Однако геологические условия участка не позволили реализовать эту идею: первый и единственный частично построенный корпус (№1) возведен без подземного гаража. Следовательно, для «вышедшего из-под земли» паркинга необходимо подыскать место на поверхности, ведь градостроительный регламент предписывает обеспечить жилой дом необходимым количеством машиномест. Также необходимо изыскать место для котельных, потому что крышная котельная в недостроенном корпусе тоже построена не была.



Для обычного человека это кажется несущественным: мол, не сделали так, сделают по-другому. Но для любого девелопера это колоссальная проблема: столь значительное отступление от разрешения на строительство просто не позволит ввести ЖК в эксплуатацию по его завершению. Всё возведенное признают незаконным, вплоть до требования снести самострои, в число которых включат и сами дома.

Иными словами, даже если новый инвестор попытается максимально сохранить первоначальную архитектуру ЖК — ему придется утверждать новый проект. А согласование нового проекта – это опять же время, время и время. Также это расходы, бумаги и чиновничьи кабинеты.

Позиция Минэкологии

Существует и более серьезная проблема, которая может поставить под угрозу строительство как таковое. В районе будущего ЖК протекает река Липка, являющаяся притоком первого порядка и якобы источником питьевого водоснабжения. Прилегающая к ней территория, по мнению регионального Министерства экологии, относится ко второму поясу ЗСО (зоны санитарной защиты). Апеллируя к санитарно-защитному статусу территории, в настоящее время природоохранное ведомство добивается запрета на строительство ЖК! Запрета вообще!

Будущее проекта решит начавшийся суд между ООО «Авест» и Минэкологии на основе гидрологической и юридической экспертизы.

Здесь мы вновь возвращаемся к проблемам несоответствия нынешнего проекта тому, что уже построено. Раз необходимо найти новое место для паркинга и котельной, а значит и утвердить новый проект взамен старого, всё это также надо согласовать с Министерством экологии. Ведь просто так в зоне санитарной защиты никакие капитальные строения появиться не могут. Даст ли госструктура разрешение на новый проект? К сожалению, что-то прогнозировать крайне трудно.

Совокупность всех этих правовых сложностей и несоответствий, включая экологические – еще один довод против возможного подключения ДОМ.РФ к решению бед дольщиков «Опалихи Парк». Вряд ли институт возьмет на себя огромное бремя утверждения нового проекта, приведения документов в порядок и судебных тяжб с Министерством экологии. Это просто не его профиль.

В самом лучшем случае ДОМ.РФ доделает уже наполовину возведенный корпус №1, к которому лишь подведет коммуникации. То есть свет, вода и тепло в доме, вероятно, будут, а инфраструктуры и благоустройства нет. Просто потому, что на это нет необходимых разрешений.

Хотя даже насчет подведения коммуникаций у профессиональных строителей возникают сомнения. Тянуть трубы к одному единственному дому в условиях отсутствия централизованного водо- и теплоснабжения будет крайне затратным, что ставит под сомнение возможность достройки корпуса №1.

В любом случае, такой оторванный от элементарных благ цивилизации жилой дом – как принято говорить, «в чисто поле» – не может устроить дольщиков.

Получается замкнутый круг…

Что же дальше?

Так быть или не быть ЖК «Опалиха Парк»? В ББР Банке уверяют, что несмотря на все то количество проблем, что сопровождают проект, людей не бросят! Решение ищут и обязательно найдут.

В банке сообщили, что запускают процедуру обратного выкупа квартир у дольщиков. По их словам, этим инструментом уже сейчас можно воспользоваться.

Пока неизвестно, как восприняли эту инициативу собственники недвижимости, какое количество из них она устроит, считают ли они ее для себя подходящей и удовлетворяющей их законные права. Однако радует, что процесс взаимодействия с людьми идет. И это вселяет некоторый оптимизм.

По материалам СМИ