По его словам, в современном мире очень распространенная тактика – покупка квартиры или дома в расчете не только на рост цены, но и на сдачу в аренду, которая может приносить 4-5% ежегодно с учетом налогов.
В этой сфере динамика цен за последний год совершенно не похожа на кризисную. К примеру, в Москве средняя цена «квадрата» в сентябре 2021 года поднялась до 235 тысяч рублей со 187 тысяч рублей, которые были годом ранее, то есть подорожание составило 26%. В Подмосковье за это же время рост был еще выше – до 130 тысяч рублей за квадратный метр с 98 тысяч рублей, то есть подорожание составило 33%. Причем столичный регион в этом плане не лидер, так как до цены здесь традиционно выше, поэтому и расти им сложнее.
Гойхман отметил, что в последнее время уходят основные драйверы роста цен, которые делали его аномальным, такие как переток денег на этот рынок с вкладов и «из-под матрасов», низкие процентные ставки по ипотеке, особенно с государственными льготами, относительно приемлемые цены недвижимости и другие. Спрос ограничен доходами россиян, которые не растут.
Повышение ключевой ставки Центробанка, благоприятное для вкладов, повернулось спиной к ипотеке и ценам на квартиры и дома. Так, средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам на сентябрь 2020 года составляла 7,26%, а на сентябрь 2021-го – уже 7,78%. На ближайшем заседании Банка России, которое состоится 22 октября, вполне возможно дальнейшее повышение ключевой ставки с 6,75% до 7-7,25%. В результате это приведет к быстрому повышению банковских ипотечных ставок примерно на соответствующую величину. Поэтому сейчас проигрышный вариант – брать недвижимость в ипотеку для получения дохода, да еще по текущим ценам.
Если учесть все эти факторы, то в ближайшие месяцы вероятна стагнация и даже некоторое снижение цен. К тому же определенное удешевление по новостройкам начали фиксировать с августа. Это первая реакция на произошедшее с июля ужесточение условий льготной ипотеки с участием государства, пояснил Гойхман.
Он добавил, что с направления недвижимости, скорее всего, будет усиливаться переток денег россиян снова в более консервативные инструменты с фиксированной доходностью, в частности, во вклады и облигации. Проценты по ним с увеличением ключевой ставки Центробанка возобновляют рост. Эти обстоятельства в дальнейшем окажут понижающее давление на стоимость недвижимости.
За последнее десятилетие удешевление жилья наблюдалось дважды: в 2010-м и в 2015-2016 годах. Оба раза были последствиями кризиса и сокращения доходов населения. В аномальных во всех отношениях 2020-2021 годах цены росли, несмотря на схожие кризисные явления. Однако если вышеуказанные причины для этого ослабляются, то можно ожидать нормальной реакции рынка, то есть цены просядут.
При этом их поддерживает тот же фактор, что поднимает и процентные ставки – возросшая инфляция. Повышение стоимости металла, стройматериалов, перевозок, кредитования застройщиков и т. д. Все это, по словам эксперта, увеличивает расходы строителей. Для поддержания рентабельности им приходится сохранять высокие цены, несмотря на сокращение спроса. Поэтому маловероятно резкое обрушение цен, причем как на первичном, так и на вторичном рынке.
Вероятнее всего, на перспективу 2021 года ожидается стагнация цен на рынке недвижимости, с возможностью их просадки на 5-10%, резюмировал эксперт.
Пандемия коронавируса спровоцировала острый кризис на рынке жилья. Такая тенденция наблюдается по всему миру. По словам экспертов, проблемы коснулись как покупки, так и аренды квартир и домов. Некоторые попросту покидают свое старое жилье, потому что не могут позволить себе квартплату или аренду.
