Эксперты рассказали, когда повысится спрос на квартиры в России

В период с января по март прошлого года россияне взяли 94,8 тыс. льготных ипотечных кредитов, а в январе-марте 2022-го — всего 52,7 тыс., то есть почти вдвое меньше. Причем в прошлом и в нынешнем январе число выданных банками кредитов на жилье сопоставимо, в феврале оно уже начало сокращаться, а в марте почти сошло на нет.

Россияне, которые все же решились взять ипотеку, осторожничали с ее размером, заявила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Так, средняя сумма жилищного кредита (готового и строящегося) в России в марте 2022 года составила 3,2 млн рублей против 3,35 млн в декабре 20210го. Если принимать во внимание лишь строящиеся дома, тенденция еще заметнее: 3,68 млн и 4,17 млн рублей соответственно.

Вдобавок соотечественники старались занять деньги у кредитных организаций на как можно более длительное время. В 2014 году во время кризиса средний срок кредитования был равен 15,7 лет, в первом квартале 2021 года — 19,5 лет, а в марте 2022 года – 22,6 года.

Если говорить про ставки по ипотеке, то они все это время жили собственной жизнью — будто бы цены на невидимость не росли, а зарплаты россиян не падали. По данным «Дом.рф», в середине февраля прошлого года крупнейшие российские банки выдавали ипотеку на первичном рынке жилья в среднем под 7,86% годовых, а на вторичном — под 8,06%. Однако через год ставки достигли 11% и 11,3% соответственно.

Коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов отметил, что рыночные ставки, которые действительны для вторичного рынка жилья в России, росли сильнее, чем на первичном рынке. В этой связи выдача кредитов на «вторички» резко сократилась в начале текущего года, тогда как обеспокоенные подорожанием ипотеки покупатели новостроек, наоборот, активизировались и воспользовались льготными условиями кредитов.

В марте, после решения ЦБ РФ увеличить ключевую ставку до 20%, ситуация стала патовой. Кредитные организации приостановили выдачу любых займов, а затем возобновили ее — но под более чем 20% годовых. Последующее снижение ключевой ставки до 17% не сильно повлияло на ситуацию — кредит до сих пор оставался очень дорогим.

Перестали радовать покупателей и программы господдержки. Базовая ставка по льготной ипотеке теперь составляет 12% годовых, а это перекрыло кислород покупателям. Даже ее снижение в конце марта до 9% не сыграло роли в повышении доступности недвижимости для подавляющего количества соотечественников.

На этом фоне более-менее приемлемыми, казалось бы, выглядят ставки, которые предлагают на покупку квартир в некоторых жилых комплексах. Застройщики дополнительно субсидируют ставки по ипотеке госпрограмм, делая их меньше базовых, пояснил основатель и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По его словам, есть примеры снижения ставок по льготной ипотеке до 5,5% годовых.

Однако и такие условия не могут стимулировать спрос на жилье. Очевидно, что россияне начали меньше брать в долг в связи с ростом цен. За год новостройки и «вторички» подорожали на 20-30%. К тому же это подорожание совпало с постепенным увеличением ставок по ипотеке. При этом доходы населения уменьшились и продолжают уменьшаться.

Аналитики подчеркнули, что государственные льготные программы интересуют лишь небольшое количество покупателей. Спрос немного увеличился бы в случае принятия проекта, который поддержит заемщиков на вторичном рынке недвижимости. Однако не только чиновники, но и ряд экспертов, не связанных с государственными структурами, пока не видят в этом необходимости. Почему?

Россияне предпочли бы снижение не столько ипотечных ставок, сколько стоимости квадратного метра, говорит независимый эксперт рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы Константин Барсуков. При этом на такой шаг девелоперы не идут. Во-первых, они не хотят терять высокую маржу, к которой привыкли после взлета цен из-за льготной ипотеки, которую ввели весной 2020-го. Во-вторых, застройщики боятся психологической реакции соотечественников. Увидев, что квадратный метр падает в цене, многие потенциальные покупатели, вероятнее всего, не пойдут покупать новую квартиру, а, наоборот, решат подождать, когда цены еще сильнее понизятся.

Надежда Коркка отметила, что падение спроса будет заметным и долгим. К тому же не стоит забывать про западные санкции, повышение ключевой ставки и снижение доходов населения, которые оказывают огромное влияние на сферу недвижимости.

Ранее эксперт по недвижимости Константин Барсуков рассказал, как лучше поступить с приобретенным в ипотеку жильем в контексте экономической неопределенности. Он посоветовал увеличить подушку безопасности до 4-х платежей и не осуществлять досрочных погашений кредита.