Несколько лет назад загородной недвижимостью владели 42% жителей городов, а более 30% соотечественников просто хотели купить дачу. Однако пандемия коронавируса заставила россиян воплощать свои мечты в жизнь в ускоренном темпе, а после прошлогоднего весеннего локдауна, который показал горожанам, что такое четыре стены и как в них сложно находиться, люди все чаще стали присматриваться к объявлениям о продаже участков.
Прямиком из прошлого века
Нотариусы уверяют, что не стоит торопиться покупать дачу, если она была построена до 98-го года прошлого столетия. Дело в том, что такие сделки нуждаются в дополнительной правовой проверке.
В Федеральной нотариальной палате отметили, что реестр прав на недвижимость появился в 1998 году, а регистрации в нем подлежали права на имущество, возникшие позднее. Права, которые были у россиян до появления реестра, государством признаются, но до совершения сделки нужно понять, нет ли на имуществе арестов или запретов, а это можно сделать только тогда, когда владелец зарегистрирует свое право в ЕГРН.
Неоформленное наследство
Если в качестве документа, который подтверждает право на имущество, продавец представит свидетельство о праве на наследство, то для собственной безопасности и сохранения средств лучше попросить его внести соответствующие сведения в ЕГРН, а уже потом – заключать сделку.
Безграничный участок
Также есть большой риск приобрести дачу с нечеткими границами, а это грозит долгими судебными разбирательствами с соседями даже за сантиметры земли. Нотариусы подчеркнули, что покупка участков, которые не размежеваны, таит в себе высокие риски.
Проблема заключается в том, что если границы участка не были определены, регистратор может приостановить регистрацию или вообще отказать в ней. Даже если регистрация произошла успешно, то риски все равно есть. Могут возникнуть споры с соседями: иногда приходится ломать забор и передвигать его даже на несколько сантиметров, а порой случается так, что построенный дом оказывается на соседской территории, следовательно, проблем, судебных разбирательств и головной боли, скорее всего, не получится избежать.
Неожиданные ограничения
Россияне должны понимать, что сведения о ряде ограничений, которые были установлены в отношении участка, также могут быть зафиксированы в ЕГРН, но лишь по тем участкам, границы которых установлены в соответствии с российским законодательством. К таким ограничениям обычно относятся публичные сервитуты и зоны с особым использованием территорий. То есть, уже после покупки новый владелец может неожиданно для себя узнать, что через его участок пролегает важная тропинка, закрывать которую нельзя. В итоге останется лишь наблюдать, как посторонние ходят туда-сюда по его земле.
В Федеральной нотариальной палате отметили, что бывают и такие ситуации, когда семья, например, планировала построить дом, но участок, который они купили, относится к землям сельскохозяйственного назначения, на которых делать это запрещено. Либо может быть так, что новые владельцы сразу не подумали и не учли, что строение, которое находится на их участке, является объектом культурного наследия, и планы о том, чтобы снести его и построить там современный коттедж, уже никогда не сбудутся. Эти моменты нужно прояснить еще до покупки.
Дом и земля раздельно
По словам нотариусов, если есть желание купить себе участок, на котором уже есть постройки, лучше сразу узнать, принадлежат ли они тому, кто продает землю. Если да, то они должны быть проданы и переданы одновременно с участком. А если нет, соглашаться на сделку очень рискованно, так как собственник строений обладает преимущественным правом покупки участка, а если оно нарушено, то сделка будет оспорена. И тут уже непонятно, удастся ли взыскать с продавца земли деньги.
Почему лучше привлечь к сделке нотариуса
Чтобы не купить вместе с дачей «кота в мешке», лучше обратиться за помощью к нотариусу. Этот человек проводит правовую экспертизу предоставленных собственником участка документов, разъясняет правовые последствия сделки, обеспечивая законность и безопасность, а также запрашивает необходимую информацию из различных реестров.
Кроме того, договор, удостоверенный нотариусом, обладает повышенной доказательной силой, а он сам несет имущественную ответственность за каждое совершенное нотариальное действие. То есть, если по его вине покупателю участка будет причинен ущерб, то его полностью компенсируют.
Ранее заслуженный юрист России Иван Соловьев заявил, что вопреки распространенному мнению, строить на дачном участке все, что душе угодно, нельзя. Дело в том, что возведение загородных объектов четко регламентировано, и дачники обязаны это знать, чтобы не тратить напрасно время и средства. По его словам, на даче запрещено возводить капитальные постройки, которые предназначены для выращивания сельхозпродукции.
